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运营成本上升物业费却涨不起 服务下降物业公司被开

DJOB物业人才网发布时间:2014-08-18浏览次数:583文章来源:房政在线

  2004年竣工交付的某小区,一直维护不错,但2012年开始,整个小区开始走下坡路。

  业主们发现,小区楼道保洁从过去的1天2次,变成1天1次;保安从身强力壮的小伙子,变成50多岁的“小老头”;业主家中出现漏水,物业一周后才上门查看;小区内机动车随意停放,业主车辆经常被擦碰……

  今年,小区业委会决定,终止与这家物业公司的合作,重新选聘一家新公司。那么,当业主们认为物业服务、运营不给力,还能通过什么方式,督促其提升服务质量?

  “《武汉市物业管理条例》规定,业主有权按照物业服务合同约定,接受物业服务企业提供的服务,同时监督物业服务企业履行物业服务合同。”湖北维力律师事务所罗荣华律师表示。

  业主大会委托业主委员会,和物业公司签订的物业服务合同,会对服务、收费标准等详细约定,如物业公司未履行合同中规定的责任,业主方有权要求物业公司尽职履约。

  同时,业主方还可向街道、房管部门反映,要求其配合调解物业投诉。如果依然无法解决问题,业主方还可向法院、仲裁机构申请,甚至召开业主大会,解除与物业公司的合同,重新选择更合适的物业公司。在罗荣华律师看来,若物业公司确实履职未达合同约定,业主方有诸多正规渠道反映,并监督物业公司。

  但以上述小区为例,从2004年至2010年,小区一直维护得都不错。同一个物业公司,为何2010年后,服务质量就出现下滑?

  从2004年开始,物业费一直按1元/平方米/月标准收取。但根据前期物业合同,物业费应为1.2元,只是开发商为促销卖房,才向业主“承诺”为1元。

  但近几年,因人工、运营费用大幅上扬,这一收费标准,已很难维持物业正常运作。比如聘请一位保安的工资成本,就从800元提高到2000多元/月。物业公司提出“恢复”到1.2元收费,但被业委会拒绝。长期亏损,导致物业聘请的保洁、保安人员减少,物业公司为弥补亏空,开始打停车费、小区户外广告的主意,不仅导致服务下降,更侵害了业主利益。

  “质价相符,是物业服务重要的原则。”罗荣华律师认为,业主首先应对小区服务质量,设定预期目标。再结合市场平均价格,测算要实现这个目标的小区管理成本,再考虑物业服务企业的运营成本及利润,得出最合理的物业费收取标准,并签订合同。

  在罗荣华律师看来,业主方和物业公司,在小区管理账本透明、公开的基础上,应建立互相信任的关系。随着物价上涨,只有业主方和物业,形成良好的物业费动态调整机制,才能确保小区服务质量稳步提高。

标签: 物业
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